Alquiler de habitaciones: implicaciones legales y fiscales

08Jun

Alquiler de habitaciones: implicaciones legales y fiscales

El arrendamiento de habitaciones se ha puesto de moda entre los propietarios de viviendas como un complemento a los ingresos familiares.

 

En este artículo no hacemos referencia al alquiler de viviendas de forma completa, si no al arrendamiento de una o varias habitaciones de nuestra propia vivienda habitual.

 

La cuestión es cómo debemos hacerlo de forma que tengamos la tranquilidad de que se realiza de forma correcta en el ámbito legal y fiscal.

 

Aspectos legales

 

Una de las diferencias fundamentales a nivel legal de este tipo de arrendamientos, es que mientras el arrendamiento de viviendas de forma completa está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendamiento de habitaciones se regula en el Código Civil, por lo que no le afecta varios puntos importantes de la LAU como son las prorrogas en la duración del contrato, la extinción del contrato en caso de venta de la vivienda y el derecho de adquisición preferente del inquilino ante este supuesto.

 

Consideramos necesario que el alquiler de habitaciones se conforme por escrito en un contrato firmado por las partes donde el arrendador y arrendatario dejen claros puntos como la habitación exacta que ocupará, el precio, la duración del contrato, los complementos de la vivienda que se incluyen en el arrendamiento como cocina, teléfono, internet, lavadora, etc. así como el reparto de esos gastos entre propietario e inquilino. También es necesario dejar claro la posibilidad o no del subarriendo, todo con el fin de que no existan dudas en caso de conflicto de intereses.

 

Aspectos fiscales

 

En la tributación del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), si el propietario se limita a alquilar las habitaciones sin prestar ningún servicio complementario más, no tendrá que repercutir IVA puesto que el alquiler estará exento de dicho impuesto.

 

Ahora bien, si el propietario presta los servicios propios de un hotel como sería comidas, lavandería, limpieza periódica de la habitación, cambio de la ropa de cama y baño, etc. la exención no es aplicable y sí deberá repercutir IVA.

 

En este caso deberá repercutir un tipo de IVA del 10% y liquidarlo en Hacienda mediante declaraciones periódicas como es el modelo 303, dándose de alta en la Agencia Tributaria como actividad empresarial.

 

Si además la vivienda la tenemos en una zona turística y pensamos alquilar alguna habitación de forma ocasional a través de alguna de las plataformas de alquiler a turistas de las que existen en internet, deberemos de tener en cuenta alguna otra cosa interesante.

 

En estos casos la tributación del IVA será tal como la hemos explicado, pero añadiendo que no se consideraran servicios de hostelería la limpieza de la habitación o el cambio de ropa a la entrada y a la salida de cada período de alquiler.

 

El funcionamiento de las plataformas de alquiler a turistas permite que el propietario cobre de los inquilinos el alquiler a través de ellas y al mismo tiempo la plataforma le cobre al propietario una comisión por sus servicios.

 

En caso de que el propietario, según lo ya indicado, deba repercutir IVA debido a que está realizando una actividad económica y no un arrendamiento de vivienda, también tendrá derecho a deducirse el IVA que a su vez soporte por los servicios relacionados con la actividad, como por ejemplo el que soporta por los honorarios de la plataforma.

 

Hay que tener cuidado si la plataforma está establecida fuera de España pues le facturará sus servicios sin IVA, por lo que el propietario estará obligado a autorrepercutirse un IVA del 21% sobre dichos honorarios (Inversión del Sujeto Pasivo).

 

Si por el alquiler percibe IVA, bastará con que en sus declaraciones añada el mayor IVA autorrepercutido y que se lo deduzca como mayor IVA soportado, al ser iguales no le supondrán un mayor coste.

 

Pero si el alquiler está exento, no podrá deducirse ese IVA y, en cambio, sí deberá ingresarlo en Hacienda. Para ello, cada trimestre en que se arriende las habitaciones deberá presentar el modelo 309 (“Autoliquidación no periódica”) e ingresar el impuesto autorrepercutido.

 

En cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) el arrendador declarará en su renta anual el rendimiento neto obtenido, es decir la diferencia entre los ingresos y los gastos que le haya generado el alquiler de la habitación.

 

La tributación por IRPF también dependerá de los servicios adicionales que preste de forma que si realiza un arrendamiento sin prestar servicios hoteleros, los rendimientos obtenidos deberán declararse como rendimientos del capital inmobiliario, y quedarán sometidos a las reglas de determinación de este tipo de rentas, debiendo tener en cuenta que al ser un alquiler temporal, no tendrá derecho a la reducción del 60% por arrendamiento de vivienda.

 

Ahora bien si además de alquilar presta servicios hoteleros, deberá declararlos como rendimientos de actividades económicas.

 

Por último habrá que tener en cuenta que si el propietario utiliza la vivienda como su residencia habitual y se desgrava el pago de la hipoteca, el alquilar una o varias habitaciones le implicará rebajar una parte de esta desgravación, la correspondiente a la parte proporcional de uso exclusivo de la vivienda por parte inquilino.

 

Por otra parte si se desea alquilar habitaciones en un piso del que se es inquilino, se tiene que contar con la autorización expresa del propietario de la vivienda, ya que subarrendar la casa sin permiso puede ser motivo de rescisión de contrato.

 

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