Entran en vigor las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

27Abr

Entran en vigor las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduce modificaciones en diferentes disposiciones normativas con el fin de adoptar determinadas medidas que afectan al ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, y fue convalidado el 3 de abril de 2019 por la Diputación Permanente del Congreso.

 

El nuevo texto se aprueba después de que el Gobierno viera cómo su Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre esta misma materia, publicado el pasado 18 de diciembre, no lograra superar el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados.

 

De la nueva normativa destacamos los puntos más importantes siguientes:

 

Arrendamientos urbanos.

 

La duración mínima de los contratos de arrendamientos urbanos serán de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica.

 

Las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada anualidad.

 

Se establece que para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, tenga que comunicarlo con dos meses de antelación.

 

Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años o siete años con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase por cumplir.

 

En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más, con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad.

 

En el caso de que se produzca la venta de una vivienda arrendada, el nuevo titular tiene la obligación de aceptar el plazo pactado con el anterior propietario.

 

Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación.

 

Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de “vulnerabilidad” (concepto que no se especifica) y afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.

 

La renta sigue siendo libre, no habiendo modificación en este precepto, sin perjuicio de la creación de un Índices de referencia del precio de alquiler de vivienda, para aplicar en políticas públicas que incrementen la oferta, con detalle del valor medio de la renta mensual, teniendo en cuenta el valor del metro cuadrado de superficie, detallando los barrios, distritos, municipios y comunidades autónomas.

 

Sobre la base de estos índices de referencia del precio de alquiler de viviendas, las Comunidades Autónomas podrán definir su propio índice, a los efectos de diseñar sus políticas y programas públicos.

 

Si bien la actualización de la renta parece que puede determinarse por las partes, la misma nunca podrá ser superior al IPC anual.

 

Además no habrá elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta y en todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas.

 

Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario, a tenor de la superficie y en fincas en régimen de propiedad horizontal, según el coeficiente que les corresponda.

 

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

 

Se determina que no hay derecho de tanteo o retracto si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, derecho que si existe si se vende una sola vivienda, y se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.

 

Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres de uso distinto, estableciéndose que durante la duración obligada del contrato, no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

 

Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto, pero en caso falta de pacto, esta se producirá en la misma proporción que la actualización de la renta.

 

Se establece la posibilidad de una garantía adicional, pero el importe complementario no podrá exceder de dos mensualidades de renta, pudiendo las Comunidades Autónomas exigir que la fianza se deposite en la misma Administración Pública, sin devengo de intereses.

 

Ley de Propiedad Horizontal.

 

El fondo de reserva nunca será inferior al 10% del último presupuesto ordinario, pudiendo ser utilizado el mismo para obras de reparación, conservación, de rehabilitación y la realización de las obras de accesibilidad.

 

Existe la obligación de realizar obras de accesibilidad universal que será abonadas por todos los propietarios, con un máximo de 12 mensualidades ordinarias, sin perjuicio de que del resto que supere esta recaudación especial se tengan que hacer cargo los propios solicitantes. Igualmente será obligatorio lo anterior, cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe.

 

Se establece que se puede prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. La misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales para dichas viviendas que no suponga un incremento del 20 %.

 

Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto, muy diferentes en todas las zonas de España.

 

Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Se modifica esta ley en el sentido de que los procedimientos, salvo la reclamación de rentas o cantidades complementarias o el desahucio por “falta de pago de la renta o expiración del término”, tendrán la tramitación judicial que corresponda según la cuantía a tenor de las reglas generales de la LEC.

 

En el requerimiento de pago por el Juzgado se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. A efectos del desahucio, el Juzgado en la notificación correspondiente, deberá indicar día y hora.

 

Se notificará al arrendatario en la demanda por falta de pago la posibilidad de acudir a los servicios sociales para que se pueda apreciar la posible situación de “vulnerabilidad”, permitiendo que, previa comunicación de los citados servicios, se pueda suspender el proceso durante un mes o tres, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.

 

Cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido a la tramitación inicial del juicio verbal, ya sea por falta de pago o expiración del término.

 

Medidas económicas y fiscales.

 

Ley Reguladora de las Haciendas Locales: Se podrá repercutir Impuestos de un servicio al arrendatario que se beneficia del alquiler, salvo en los casos de arrendamientos alquileres de inmuebles de uso residencia con renta limitada por una norma jurídica.

 

Se permite a los Ayuntamientos fijar un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

 

Esta determinación queda sometida a una norma con rango de Ley del estado o Comunidad Autónoma y con los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal.

 

Se habilita a los ayuntamientos para la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

 

Texto Refundido Ley Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos: Se declara exento de este impuesto los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

 

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