Derogado el RD Ley 21/2018 en materia de vivienda y alquiler

09Feb

Derogado el RD Ley 21/2018 en materia de vivienda y alquiler

El Pleno del Congreso de los Diputados debati贸 el 22 de enero, entre otros el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE de 18 de diciembre de 2018. Dicho Real Decreto-ley no han contado con el respaldo de la C谩mara y por ello queda derogado.

 

En el BOE de 24 de enero se ha publicado la Resoluci贸n de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicaci贸n del Acuerdo de derogaci贸n del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

 

El pasado 19 de diciembre entr贸 en vigor la reforma del mercado del alquiler, en el que los cambios m谩s significativos afectaban a la duraci贸n de los contratos de arrendamiento, las pr贸rrogas t谩citas y a las fianzas.

 

Sin embargo, el Congreso de los Diputados no ha convalidado este Real Decreto Ley, pero hay que tener en cuenta que cualquier contrato que se haya firmado entre estas dos fechas quedar谩 inalterado y vigente, aunque el Congreso haya rechazado las medidas ahora.

 

Ante este rechazo del Congreso de los Diputados, los propietarios e inquilinos deben saber c贸mo actuar y cu谩l es la duraci贸n de los contratos de arrendamiento.

 

El contrato de arrendamiento firmado durante la vigencia del real decreto ley, es decir, desde el pasado 19 de diciembre y hasta el 22 de Enero, tendr谩 plena validez puesto que hay que respetar la voluntad de las partes, quedando los plazos de pr贸rroga forzosa para el arrendador y a voluntad del inquilino en 3 a帽os y la t谩cita reconducci贸n ser谩 anual.

 

Si el contrato contempla 5 o 7 a帽os de duraci贸n, esto queda inalterado porque es la voluntad de las partes, pero la t谩cita reconducci贸n que est谩 en tres a帽os por la reforma derogada, quedar铆a s贸lo en un a帽o que es lo regulado en la reforma de 2013.

 

Sin embargo si el contrato de arrendamiento se celebra por 1, 2 a帽os o 3 a帽os, estar谩 regulado por la Ley de 2013, es decir estar铆amos en los tres a帽os de pr贸rroga forzosa y la t谩cita reconducci贸n quedar铆a en un a帽o.

 

No obstante, si existe una verdadera voluntad de alquilar una propiedad la convalidaci贸n o no del real decreto no afectar谩, porque existe libertad de pactos entre las partes para establecer el plazo de duraci贸n del contrato que acuerden.

 

El propietario que quiera alquilar por 5 o 7 a帽os, tal y como preve铆a el real decreto, as铆 lo har谩 constar en el contrato, previo acuerdo con el inquilino, con independencia de que legislaci贸n se aplique sea la reforma de 2013 o la de 2018.

 

En cualquier caso, ser谩 ilegal que el propietario quiera rescindir el contrato cuando haya transcurrido un plazo inferior al establecido como pr贸rroga forzosa en la legislaci贸n que est茅 vigente, si el inquilino manifiesta su deseo de continuar en la vivienda.

 

La pr贸rroga forzosa es un derecho del arrendatario y una obligaci贸n del casero y cualquier plazo que sea superior al previsto como forzoso, es perfectamente v谩lido.

 

Adem谩s debido a la falta de convalidaci贸n en el Congreso del Real Decreto, tampoco queda modificada la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur铆dicos Documentados, por lo que el inquilino deber谩 pagar este impuesto cuando firme un nuevo contrato de alquiler.

 

De forma resumida, los aspectos que no inclu铆a el texto del Real Decreto Ley, y que ha provocado este rechazo del Congreso ha sido la eliminaci贸n de la publicidad registral de los contratos de arrendamiento, el aumento del plazo de preaviso para dar por extinguido el contrato de arrendamiento por el arrendador, la modificaci贸n de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que los procedimientos arrendaticios se tramiten por cuant铆a y no por materia de forma que tengan menores costes econ贸micos de defensa en la tramitaci贸n de la demanda, la obligaci贸n por ley de que el arrendador asuma todos los gastos del contrato de arrendamiento de vivienda y la limitaci贸n, temporal y excepcional, de rentas a precio de mercado en contratos de arrendamiento de vivienda en zonas urbanas declaradas de mercado tensionado para evitar la especulaci贸n con el mercado de la vivienda.

 

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