Derogado el RD Ley 21/2018 en materia de vivienda y alquiler

09Feb

Derogado el RD Ley 21/2018 en materia de vivienda y alquiler

El Pleno del Congreso de los Diputados debatió el 22 de enero, entre otros el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE de 18 de diciembre de 2018. Dicho Real Decreto-ley no han contado con el respaldo de la Cámara y por ello queda derogado.

 

En el BOE de 24 de enero se ha publicado la Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

 

El pasado 19 de diciembre entró en vigor la reforma del mercado del alquiler, en el que los cambios más significativos afectaban a la duración de los contratos de arrendamiento, las prórrogas tácitas y a las fianzas.

 

Sin embargo, el Congreso de los Diputados no ha convalidado este Real Decreto Ley, pero hay que tener en cuenta que cualquier contrato que se haya firmado entre estas dos fechas quedará inalterado y vigente, aunque el Congreso haya rechazado las medidas ahora.

 

Ante este rechazo del Congreso de los Diputados, los propietarios e inquilinos deben saber cómo actuar y cuál es la duración de los contratos de arrendamiento.

 

El contrato de arrendamiento firmado durante la vigencia del real decreto ley, es decir, desde el pasado 19 de diciembre y hasta el 22 de Enero, tendrá plena validez puesto que hay que respetar la voluntad de las partes, quedando los plazos de prórroga forzosa para el arrendador y a voluntad del inquilino en 3 años y la tácita reconducción será anual.

 

Si el contrato contempla 5 o 7 años de duración, esto queda inalterado porque es la voluntad de las partes, pero la tácita reconducción que está en tres años por la reforma derogada, quedaría sólo en un año que es lo regulado en la reforma de 2013.

 

Sin embargo si el contrato de arrendamiento se celebra por 1, 2 años o 3 años, estará regulado por la Ley de 2013, es decir estaríamos en los tres años de prórroga forzosa y la tácita reconducción quedaría en un año.

 

No obstante, si existe una verdadera voluntad de alquilar una propiedad la convalidación o no del real decreto no afectará, porque existe libertad de pactos entre las partes para establecer el plazo de duración del contrato que acuerden.

 

El propietario que quiera alquilar por 5 o 7 años, tal y como preveía el real decreto, así lo hará constar en el contrato, previo acuerdo con el inquilino, con independencia de que legislación se aplique sea la reforma de 2013 o la de 2018.

 

En cualquier caso, será ilegal que el propietario quiera rescindir el contrato cuando haya transcurrido un plazo inferior al establecido como prórroga forzosa en la legislación que esté vigente, si el inquilino manifiesta su deseo de continuar en la vivienda.

 

La prórroga forzosa es un derecho del arrendatario y una obligación del casero y cualquier plazo que sea superior al previsto como forzoso, es perfectamente válido.

 

Además debido a la falta de convalidación en el Congreso del Real Decreto, tampoco queda modificada la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por lo que el inquilino deberá pagar este impuesto cuando firme un nuevo contrato de alquiler.

 

De forma resumida, los aspectos que no incluía el texto del Real Decreto Ley, y que ha provocado este rechazo del Congreso ha sido la eliminación de la publicidad registral de los contratos de arrendamiento, el aumento del plazo de preaviso para dar por extinguido el contrato de arrendamiento por el arrendador, la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que los procedimientos arrendaticios se tramiten por cuantía y no por materia de forma que tengan menores costes económicos de defensa en la tramitación de la demanda, la obligación por ley de que el arrendador asuma todos los gastos del contrato de arrendamiento de vivienda y la limitación, temporal y excepcional, de rentas a precio de mercado en contratos de arrendamiento de vivienda en zonas urbanas declaradas de mercado tensionado para evitar la especulación con el mercado de la vivienda.

 

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